一、《暂行办法》修改的必要性
《舟山市前期物业管理招投标暂行办法》（以下简称《暂行办法》）于2010年1月1日起实施以来，有效规范了前期物业管理招标投标活动，促进前期物业管理市场的有序竞争，提升了物业管理水平和城市治理水平。根据今年度公平竞争审查检查的反馈，以及社会发展带来的新变化，有必要对《暂行办法》进行修改。
（一）《暂行办法》修改是落实公平竞争审查反馈问题整改的需要。今年，《暂行办法》第十七条（三）“外地物业服务企业进入本市参加投标活动的须经市物业管理主管部门备案”，在公平竞争审查中被列为涉嫌违反公平竞争审查标准的内容，经核对相关规定缺乏上位法支撑，有必要对《暂行办法》进行修改。
（二）《暂行办法》修改是近年来社会快速发展的需要。2018年，国家全面取消物业服务企业的资质管理，对于前期物业管理招投标设定投标人的资质要求不再符合政策规定。同时，我市近年来土地出让规模上发生了新变化，统计今年中心城区竣工交付的18个住宅小区，其中11个住宅小区总建筑面积小于10万平方米，为此，有必要通过修改《暂行办法》，进一步规范前期物业管理招投标活动。
二、起草过程
根据公平竞争审查反馈，我局经研究决定对《暂行办法》进行修改。通过组织专家座谈，研究确定了修改的具体条款和内容，并对照、参考省内其他地市类似规定，最终形成《舟山市前期物业管理招投标暂行办法》（修改送审稿）。经征求县、区（功能区）住建局和房产企业、物业服务企业意见，截止12月 日止，共征求意见 条，经研究并酌情吸收采纳，在进一步修改完善后形成《舟山市前期物业管理招投标暂行办法》（修改送审稿）。
三、《暂行办法》修改的主要内容
《暂行办法》此次修改主要为落实公平竞争审查检查的反馈，同时着眼于完善和补充近年来社会发展所带来的新变化与《暂行办法》现有条款不一致的内容，同时关注我市前期物业管理招投标中面临的现实问题，修改《暂行办法》实施后的问题和不足。
（一）关于落实公平竞争审查检查的反馈意见
将公平竞争审查提出的《暂行办法》第十七条（三）“外地物业服务企业进入本市参加投标活动的须经市物业管理主管部门备案”，涉嫌违反公平竞争审查标准内容，予以取消。
（二）落实解决前期物业管理招投标中面临的现实问题
随着我市土地出让规模的调整，原《暂行办法》第五条 “新建总建筑面积在10万平方米以上(含10万平方米)的商住项目、2万平方米以上(含2万平方米)的商业(办公)项目，应当采取公开招标投标的方式选聘物业服务企业。”的总建筑面积规定亟需调整，经对照、参考省内其他地市相关规定，结合我市今年交付住宅小区体量后，将“10万平方米”修改为“5万平方米”。
（三）调整《暂行办法》的相关表述
原《暂行办法》在个别条款内容的安排上设定了物业服务企业的资质要求，由于国家已在2018年全面取消物业服务企业资质管理，故取消相关表述。舟山市城乡建设委员会根据我市机构调整，已变更为“舟山市住房和城乡建设局”，相关表述进行了调整。
《舟山市前期物业管理招投标暂行办法》征求意见稿修改对照表
序号 | 修改前 | 修改后 | 修改说明 |
1 | 第一条 为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标暂行办法》、《舟山市物业管理办法》等规定，结合本市实际，制定本暂行办法。 | 第一条 为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、《舟山市物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标暂行办法》等规定，结合本市实际，制定本暂行办法。 | 根据我市物业管理地方法规，将《舟山市物业管理办法》修改为《舟山市物业管理条例》。 |
第五条 新建总建筑面积在10万平方米以上(含10万平方米)的商住项目、2万平方米以上(含2万平方米)的商业(办公)项目，应当采取公开招标投标的方式选聘物业服务企业。 | 第五条 新建总建筑面积在5万平方米以上(含5万平方米)的商住项目、2万平方米以上(含2万平方米)的商业(办公)项目，应当采取公开招标投标的方式选聘物业服务企业。 | 结合我市土地出让实际，参考省内其他地市标准进行调整。 | |
2 | 第十七条 招标人可以规定投标人应符合以下条件: (一)取得物业管理主管部门核发的相应物业管理资质证书; (二)参照舟山市物业企业不良行为评分标准，物业服务企业2年内不良行为累计扣分少于20分; (三)外地物业服务企业进入本市参加投标活动的须经市物业管理主管部门备案。 | 第十七条 招标人可以规定投标人应符合以下条件: (一)2年内，投标人不按规定程序退管物业项目的；(二)参照舟山市物业企业不良行为评分标准，物业服务企业2年内不良行为累计扣分少于20分; | 根据今年度公平竞争审查检查的反馈和物业企业取消资质管理的行业管理实际，结合规范投标人信用建设要求，对原第十七条第（一）点进行调整，取消第（三）点。 |
3 | 第十八条 投标人应按照招标公告的规定时间向招标人提供下列资格审查材料，经招标领导小组审核后确定投标人资格: 1、投标申请书; 2、物业管理资质证书和营业执照(复印件); 3、企业概况及物业管理业绩证明; 4、物业服务项目负责人及主要技术管理人员执业证书、职称证书、社保参保证明。 5、其他材料 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。 | 第十八条 投标人应按照招标公告的规定时间向招标人提供下列资格审查材料，经招标领导小组审核后确定投标人资格: 1、投标申请书; 2、营业执照(复印件); 3、企业概况及物业管理业绩证明; 4、物业服务项目负责人及主要技术管理人员执业证书、职称证书、社保参保证明。 5、其他材料 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。 | 根据物业企业取消资质管理的行业管理实际，将原第十八条第（2）点调整为“营业执照(复印件)”。 |
4 | 第三十七条 本暂行办法由舟山市城乡建设委员会负责解释. | 第三十七条 本暂行办法由舟山市住房和城乡建设局负责解释. | 根据机构名称调整。 |
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