一、制定文件的背景和必要性
近年来，随着我市房地产市场的快速发展，特别是2018以来全装修住宅项目的推行，原有的规范性文件已不能满足当前市场的需要。同时，因新冠疫情、市场经济大环境等原因叠加，房地产开发企业资金压力加大，为提高销量尽快回笼资金，出现了一些扰乱市场秩序的行为，房地产领域信访、投诉有所增加，也暴露出我市商品房销售环节所存在的一些问题。为此，有必要以问题为导向，针对商品房销售环节的热点难点问题精准施策，起草了《关于进一步加强商品房销售管理若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》从全装修样板房管理、商品房买卖合同、委托销售行为等方面进行规范，明确具体要求，提出具体标准，有助于进一步保障购房人的知情权、选择权，营造公开、公平、公正、有序的市场环境，促进我市房地产市场健康发展。
二、文件依据
《意见》有关内容主要依据以下法律、法规及文件：
1.《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)；
2.《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)；
3.《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(建房〔2016〕223 号)；
4.《关于做好全装修商品住宅项目交付样板房管理工作的通知》(浙建〔2020〕14号)；
5.《关于进一步规范商品房委托销售行为的通知》(浙建〔2020〕15号)；
6.《关于印发舟山市餐饮服务业油烟管理办法（试行）的通知》（舟政办发〔2021〕4号）
7.《关于全面推行全装修住宅工作的通知》(舟建发〔2020〕128号)；
三、文件起草的过程
在《关于进一步加强商品房销售管理的若干意见》（以下简称《意见》）起草过程中，我们借鉴了宁波、杭州、温州等地市出台的有关文件，充分结合了我市实际情况，从规范企业主体行为角度提出有针对性的防范措施。
4月下旬初稿形成后，先征求了各县区（功能区）住建局、市市场监督管理局、市住房保障和房地产管理中心、市建筑业管理中心等多家单位的意见，同时在市住建局官方网站向社会公开征求意见。5月中旬，我局组织部分房地产开发企业就《意见》进行座谈，听取相对人的意见、建议。征求意见及座谈讨论环节，共收到反馈意见11条，在吸收、采纳部分意见的基础上对我们《意见》经过了修改和完善，最终形成了审阅稿。
四、主要内容
《意见》共分为四部分，主要内容如下：
第一部分是对样板房管理全方位规范。主要就规范样板房设置、试行样板房公证制度、建立样板房联合检查机制、明确样板房的迁移调换四大块内容作出细化规定。从全装修住宅项目首次申请商品房预售环节开始，对样板房管理进行全生命周期的监管，进一步加强事前、事中监管。
第二部分是对商品房买卖合同进一步加强管理。其中，“建立完善合同联合会商机制”是对已建立运行的联合审查机制的深化。此外，还进一步规范商品房售前告知制度，新增商品房买卖合同关于烟道建设有关内容。
第三部分是进一步规范委托销售管理。明确代理机构的备案管理制度，从主体资格上进行规范；规范委托销售行为，对市场热点难点方面进行强调。
第四部分是实现商品房销售全链条式监管。主要通过落实开发、设计、施工、监理单位等多方主体责任、加强行业监管责任、加大涉黑涉恶处罚力度等措施，以实现商品房销售环节的全方位监管。